Kassaflödesanalys bostadsrättsförening krav och hjälp
Kassaflödesanalys bostadsrättsförening – här får du veta när analysen krävs, vad den visar och hur du tolkar den som medlem eller styrelseledamot. En bostadsrättsförenings årsredovisning ska innehålla en kassaflödesanalys för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2023 eller senare. Analysen förklarar hur föreningens likvida medel har förändrats och hjälper dig att förstå varför årets resultat inte är samma sak som pengar på banken. Behöver styrelsen hjälp att ta fram eller granska analysen kan du beskriva uppdraget i offertformuläret.
En kassaflödesanalys för en bostadsrättsförening visar årets in- och utbetalningar, vanligtvis uppdelade i löpande verksamhet, investeringsverksamhet och finansieringsverksamhet. Den förklarar förändringen av föreningens likvida medel mellan årets början och slut.
När är kassaflödesanalys obligatorisk för en BRF?
Kassaflödesanalys ska ingå i bostadsrättsföreningens årsredovisning för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2023 eller senare. Det gäller även mindre bostadsrättsföreningar. För räkenskapsår som inleds före detta datum gäller kravet endast större bostadsrättsföreningar.
Det är alltså räkenskapsårets startdatum som är avgörande när du tittar på äldre årsredovisningar, inte datumet då handlingen skrevs under. En äldre årsredovisning utan kassaflödesanalys behöver därför inte vara felaktig.
Analysen kompletterar resultaträkningen och balansräkningen, men ersätter dem inte. Tillsammans gör rapporterna det lättare att förstå både föreningens ekonomiska resultat, tillgångar och skulder samt hur betalningarna har påverkat kassan. Om föreningen beställer hjälp med hela sitt bokslut bör styrelsen be om ett tydligt besked om kassaflödesanalysen ingår i uppdraget.
Vad visar kassaflödesanalysen i en bostadsrättsförening?
Kassaflödesanalysen svarar på frågan: varför har föreningen mer eller mindre pengar kvar vid årets slut? Den delar normalt upp betalningarna i tre områden.
Löpande verksamhet handlar om föreningens vardagliga ekonomi. Här finns exempelvis betalningar av årsavgifter och hyror samt utbetalningar för värme, vatten, förvaltning och andra driftsutgifter.
Investeringsverksamhet visar betalningar kopplade till investeringar som redovisas som tillgångar. Det kan exempelvis handla om vissa större åtgärder på fastigheten. Alla renoveringar är däremot inte automatiskt investeringar; klassificeringen behöver följa hur åtgärden behandlas i redovisningen.
Finansieringsverksamhet visar exempelvis inbetalningar från nya lån och utbetalningar för amorteringar. Ett nytt lån ökar pengarna på banken, men innebär också en större skuld. Därför behöver du se vilken del av verksamheten som förklarar förändringen, inte bara om slutsumman är positiv.
Varför skiljer sig kassaflöde från årets resultat?
Resultaträkningen visar intäkter och kostnader som hör till året. Kassaflödet handlar i stället om betalningar. Skillnaden är viktig när du som medlem försöker bedöma föreningens ekonomi.
Avskrivningar är ett tydligt exempel. De påverkar resultatet men innebär inte att motsvarande belopp betalas ut under året. Därför kan en förening redovisa ett negativt resultat samtidigt som kassaflödet från den löpande verksamheten är positivt. Det betyder inte automatiskt att ekonomin är god: fastigheten kan ändå behöva framtida underhåll som måste finansieras.
Motsatsen är också möjlig. Föreningen kan visa ett positivt resultat men ändå få mindre pengar på banken efter investeringar eller amorteringar. Även tidsskillnader mellan fakturering och betalning påverkar kassaflödet.
Ett enkelt exempel utan belopp är en förening som tar ett nytt lån och betalar en större investering. Lånet ger ett positivt finansieringsflöde och investeringen ett negativt investeringsflöde. Om du bara tittar på banksaldot vid årets slut kan dessa två stora händelser vara svåra att upptäcka.
Hur tolkar man positivt och negativt kassaflöde i en BRF?
Börja med kassaflödet från den löpande verksamheten. Ger de återkommande betalningarna ett överskott, eller behöver föreningen använda tidigare sparade pengar för den dagliga driften? Jämför gärna flera år, eftersom enstaka betalningar och tidpunkten för fakturor kan påverka ett enskilt år.
Titta därefter på investeringar och finansiering. Ett negativt totalt kassaflöde kan vara väntat om föreningen använder sparade medel till en planerad åtgärd. Ett positivt totalt kassaflöde kan samtidigt bero på ny upplåning snarare än en starkare löpande ekonomi.
Läs därför analysen tillsammans med uppgifter om lån, kommande underhåll och föreningens övriga rapporter. Fråga styrelsen vad som förklarar större förändringar och om de är tillfälliga eller återkommande. Kassaflödesanalysen ensam räcker inte för att avgöra om avgifterna behöver höjas eller om föreningen klarar en framtida renovering.
Vilka handlingar behövs för att göra kassaflödesanalysen?
Den som tar fram analysen behöver normalt årets resultat- och balansrapport samt jämförelseuppgifter från föregående år. Därutöver är bokföringens detaljer, bankavstämningar och uppgifter om lån viktiga för att förklara förändringarna.
Samla gärna specifikationer över nya lån och amorteringar, större fastighetsåtgärder och eventuella försäljningar av tillgångar. Uppgifter om kundfordringar och leverantörsskulder hjälper till att skilja årets resultat från faktiska betalningar. Även transaktioner som inte har medfört någon betalning behöver kunna identifieras.
Du som styrelseledamot behöver inte själv kunna göra alla justeringar. Be redovisningskonsulten om en konkret lista över handlingar och en genomgång av de viktigaste posterna i den färdiga analysen. Om bokföringen inte är avstämd kan uppdraget också behöva omfatta bokföringshjälp innan analysen kan färdigställas.
Vad är skillnaden mellan kassaflödesanalys och likviditetsbudget?
Kassaflödesanalysen beskriver vad som redan har hänt under räkenskapsåret. En likviditetsbudget blickar framåt och uppskattar när pengar kommer in och när betalningar behöver göras.
För en bostadsrättsförening kan båda behövas. Analysen förklarar föregående års utveckling, medan budgeten hjälper styrelsen att planera exempelvis löpande drift, amorteringar och större fastighetsåtgärder. Ett tillräckligt banksaldo vid årsskiftet säger inte säkert att pengarna räcker vid varje betalningstillfälle under nästa år.
Om huvudfrågan är hur föreningen ska klara kommande utgifter bör du efterfråga budget och prognoser utöver kassaflödesanalysen. Beskriv då vilka planerade åtgärder och låneförändringar som behöver ingå.
Vad kostar hjälp med kassaflödesanalys för en bostadsrättsförening?
Priset varierar med uppdragets omfattning och hur färdig föreningens redovisning är. En avgränsad analys utifrån avstämda rapporter är ett annat uppdrag än att först reda ut bokföringen, kontrollera låneförändringar och gå igenom större fastighetsåtgärder.
Be offerten ange om arbetet omfattar upprättande, avstämning mot årsredovisningen, rättelser och en genomgång med styrelsen. Fråga också om priset gäller enbart kassaflödesanalysen eller ett större årsredovisningsuppdrag, samt hur eventuella tillägg debiteras.
I offertformuläret kan du beskriva vilket räkenskapsår det gäller, föreningens antal lägenheter och eventuella lokaler, vilket ekonomisystem ni använder och när analysen behöver vara klar. Nämn större investeringar, nya lån och om bokföringen är avstämd. Ange slutligen om ni vill ha en ny analys, granskning av en befintlig eller hjälp att förstå den. Då blir det lättare att få en offert som motsvarar föreningens faktiska behov.
Så går det till
Bestäm vilken hjälp föreningen behöver
Välj om uppdraget gäller att upprätta, granska eller förklara kassaflödesanalysen, och om årsredovisning eller likviditetsbudget också ska ingå.
Samla rapporter och specifikationer
Förbered resultat- och balansrapporter, föregående års årsredovisning samt uppgifter om bankkonton, lån och större fastighetsåtgärder.
Beskriv uppdraget i offertformuläret
Ange räkenskapsår, föreningens storlek, redovisningens status och önskad leveranstid. Be om en tydlig beskrivning av vad priset omfattar.
Be om genomgång av den färdiga analysen
Låt konsulten förklara de största förändringarna och hur analysen stämmer mot årsredovisningen, så att styrelsen kan använda den i sitt arbete.
Vanliga frågor
Måste en liten bostadsrättsförening ha kassaflödesanalys?
Ja. För räkenskapsår som inleds den 1 januari 2023 eller senare ska även mindre bostadsrättsföreningar ha en kassaflödesanalys i årsredovisningen. För tidigare räkenskapsår gäller kravet endast större bostadsrättsföreningar.
Är negativt kassaflöde i en BRF alltid dåligt?
Nej. Det kan exempelvis bero på en planerad investering som betalas med sparade pengar. Undersök vilken del av kassaflödet som är negativ och hur föreningen ska finansiera framtida drift och underhåll. Återkommande underskott i den löpande verksamhetens kassaflöde behöver särskilt uppmärksammas.
Hur fungerar indirekt metod i en kassaflödesanalys?
Vid indirekt metod utgår beräkningen av kassaflödet från den löpande verksamheten från ett resultatmått. Det justeras bland annat för poster som inte innebär betalningar, exempelvis avskrivningar, och för förändringar i rörelsekapital, såsom fordringar och leverantörsskulder. Investeringar och finansiering redovisas separat.
Kan styrelsen göra kassaflödesanalysen själv?
Styrelsen kan arbeta med analysen om den har tillräckliga redovisningskunskaper. En mall kan hjälpa med strukturen, men ersätter inte kontroll av betalningar, justeringar och klassificeringar. Ta hjälp om det är oklart hur större fastighetsåtgärder eller låneförändringar ska hanteras.
Vad ska jag kontrollera i kassaflödesanalysen inför köp av bostadsrätt?
Titta på om den löpande verksamheten ger ett positivt kassaflöde, om kassan har stärkts genom nya lån och hur investeringar har finansierats. Jämför flera år och läs även om skulder och planerat underhåll. Ett positivt totalt kassaflöde är inte i sig ett bevis på god ekonomi.
Redo att jämföra offerter?
Beskriv ditt projekt en gång och få offerter att jämföra på samma underlag.